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    律師文集

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    一、工程建設法律法規體系及其實施(了解)

    (一)工程建設法律法規體系

    注意兩點:一是概念,二是效力大小。

    概念:建設法規體系按其立法權限可分為五個層次:

    1.法律。指由全國人大及其常委會通過并以國家主席令的形式發布的屬于建設行政主管部門業務范圍的各項法律,它是建設法律體系的核心。

    2.建設行政法規。指國務院依法制定并以總理令的形式頒布的屬于建設行政主管部門業務范圍內的各項法規。

    3.建設部門規章。指建設行政主管部門制定并以部長令的形式發布根據國務院規定的職責范圍,依法制定并頒布的各項規章,或由建設行政主管部門與國務院有關部門聯合制定并發布的規章。

    4.地方性建設法規。由省、自治區、直轄市人大及其常委會制定并發布的建設方面的法規。包括省會(自治區首府)城市和經國務院批準的較大的市人大及其常委會制定的,報經省、自治區人大或其常委會批準的各種法規。

    5.地方建設規章。指省、自治區、直轄市以及省會城市和經國務院批準的較大城市的人民政府,根據法律和國務院的行政法規制定并頒布的建設方面的規章。

    效力:上述法律法規規章的效力是:法律的效力高于行政法規;行政法規的效力高于部門規章;部門規章的效力高于地方性法規和規章。

    (二)工程建設法律法規的實施

    簡單理解即可。

    二、工程建設法律法規的主要內容

    (一)建筑法(熟悉)

    1.建筑許可。包括施工許可和從業資格兩項內容。

    (1)施工許可。建筑工程開工前,建設單位應向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。

    申請領取施工許可證,要求具備下列條件:

    ①已經辦理該建筑工程用地批準手續。土地使用證。

    ②在城市規劃區的建筑工程,已經取得規劃許可證。

    ③需要拆遷的,其拆遷進度符合施工要求。不是全部。

    ④已經確定建筑施工企業。注意前后順序。

    ⑤有施工圖設計文件并已按規定進行了審查。

    ⑥有保證工程質量和安全的具體措施,辦理了工程質量、安全監督手續。

    ⑦按照規定應該委托監理的工程已委托監理。

    ⑧建設資金已經落實;建設工期不足1年的,到位資金原則上不得少于工程合同價的50%,建設工期超過1年的,到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明。

    ⑨法律、行政法規規定的其他條件。

    在建設單位符合條件的前提下,建設行政主管部門自收到申請之日起15日內頒發施工許可證。建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的,應當向發證機關申請延期;延期以兩次為限,每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的,施工許可證自行廢止。

    在建的建筑工程因故中止施工的,建設單位應當自中止施工之日起一個月內,向發證機關報告,并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。建筑工程恢復施工時,應當向發證機關報告;中止施工滿一年的工程恢復施工前,建設單位應當報發證機關核驗施工許可證。

    按照國務院有關規定批準開工報告的建筑工程(不需要施工許可證),因故不能按期開工或者中止施工的,應當及時向批準機關報告情況。因故不能按期開工超過六個月的,應當重新辦理開工報告的批準手續。

    (2)從業資格。從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、設計單位和工程監理單位,應當具備下列條件:

    ①有符合國家規定的注冊資本;

    ②有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執業資格的專業技術人員;

    ③有從事相關建筑活動所應有的技術裝備;

    ④已完成的建筑工程業績。

    2.建筑工程發包與承包。建筑工程的發包單位與承包單位應當依法訂立書面合同,明確雙方的權利和義務。

    (1)發包。發包單位實行招標發包的,應當將建筑工程發包給依法中標的承包單位,實行直接發包的,應發包給具有相應資質條件的承包單位。

    建筑法提倡對建筑工程實行總承包,禁止將建筑工程肢解發包。

    (2)承包。

    禁止建筑施工企業超越本企業資質等級或者以他建筑施工企業的名義承攬工程。

    禁止建筑施工企業出借資質。

    禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人或肢解以后以分包的名義轉包給他人。

    允許兩個以上的承包單位聯合承包。應當按照資質等級低的單位的業務許可范圍承攬工程。

    建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發包給具有相應資質條件的分包單位。施工總承包的,建筑工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。

    注意總分包單位對建設工程的責任問題。

    3.建筑工程監理。

    (1)建筑工程監理范圍。國家規定了實行強制監理的建筑工程的范圍。下列建設工程必須實行監理:

    ①國家重點建設工程。

    ②大中型公用事業工程。指項目總投資額在3000萬元以上的下列工程項目:供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目;科技、教育、文化等項目;體育、旅游、商業等項目;衛生、社會福利等項目;其他公用事業項目。

    ③成片開發建設的住宅小區工程。建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設工程必須實行監理;5萬平方米以下的住宅建設工程,可以實行監理,具體范圍和規模標準,由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門規定。為了保證住宅質量,對高層住宅及地基、結構復雜的多層住宅應當實行監理。

    ④利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程。

    ⑤國家規定必須實行監理的其他工程。指學校、影劇院、體育場館項目及項目總投資額在3000萬元以上關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施項目

    (2)建筑工程監理的有關規定。實行監理的建筑工程,由建設單位委托具有相應資質條件的工程監理單位監理。建設單位與其委托的工程監理單位應當訂立書面委托監理合同。

    注意工程監理單位與那些單位不得有隸屬關系或者其他厲害關系。

    4.建筑安全生產管理。建筑工程安全生產管理必須堅持安全第一、預防為主的方針。

    施工企業在編制施工組織設計時還要制定相應的安全技術措施。

    施工現場的安全由建筑施工企業負責。

    涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程,要有設計方案。

    5.建筑工程質量管理

    熟悉各方的質量責任。

    (二)城市房地產開發經營管理條例(熟悉)

    《城市房地產開發經營管理條例》中的房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

    1.房地產開發建設。

    (1)房地產開發項目的確定。符合規劃;應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則。

    (2)房地產開發用地。房地產開發用地應當以出讓方式取得。

    土地使用權出讓或者劃撥的依據:簡單了解。

    ①房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

    ②城市規劃設計條件;

    ③基礎設施和公共設施的建設要求;

    ④基礎設施建成后的產權界定;

    ⑤項目拆遷補償、安置要求。

    (3)房地產開發項目的建設。房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低35%。房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施,并根據先地下、后地上的原則實施。

    (4)房地產開發項目的竣工驗收。房地產開發項目未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

    房地產開發項目竣工后,提出竣工驗收申請。主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,組織進行驗收。

    住宅小區等群體房地產開發項目竣工,應按上述規定和下列要求進行綜合驗收:

    ①城市規劃設計條件的落實情況;

    ②城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;

    ③單項工程的工程質量驗收情況;

    ④拆遷安置方案的落實情況;

    ⑤物業管理的落實情況。

    住宅小區可以分期驗收。

    2.房地產經營。

    (1)房地產項目的轉讓。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內備案。

    房地產開發企業轉讓房地產開發項目時,尚未完成拆遷補償安置的,有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

    (2)商品房的預售。房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:

    ①已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

    ②持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

    ③按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;

    ④已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

    (3)商品房的銷售。

    房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的應出具委托書。中介機構銷售商品房時,應當出示委托書。

    房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

    商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

    (三)建設工程質量管理條例(熟悉)

    1.建設單位的質量責任和義務。

    (1)招標階段。建設單位應依法進行招標和發包。不允許肢解發包,不得迫使承包方以低于成本價競爭。不得任意壓縮合理工期。

    (2)開工準備階段。辦理工程質量監督手續;取得施工許可證;施工圖設計文件須經審查批準方可使用;實行監理的建設工程,委托具有相應資質等級的工程監理單位進行監理。

    (3)施工階段。建設單位應向有關招標提供與建設工程有關的真實、準確、齊全的原始資料。不允許在裝修和使用過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構。

    (4)竣工驗收階段。驗收合格后方可交付使用??⒐を炇諔斁邆湎铝袟l件:

    ①完成建設工程設計和合同約定的各項內容;

    ②有完整的技術檔案和施工管理資料;

    ③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;

    ④有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;

    ⑤有施工單位簽署的工程保修書。

    2.勘察、設計單位的質量責任和義務??辈?、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計,并對其勘察、設計的質量負責。

    勘察單位提供的地質、測量、水文等勘察成果必須真實、準確。

    3.施工單位的質量責任和義務。施工單位應當建立質量責任制;建立、健全教育培訓制度,加強對職工的培訓;建立、健全施工質量的檢驗制度,嚴格工序管理,作好隱蔽工程的質量檢查和記錄。

    4.工程監理單位的質量責任和義務。工程監理單位代表建設單位對施工質量實施監理,并對施工質量承擔監理責任。工程監理單位應當選派具備相應資格的總監理工程師和監理工程師進駐施工現場。

    未經監理工程師簽字,建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程中使用或者安裝,施工單位不得進行下一道工序的施工。未經總監理工程師簽字,建設單位不撥付工程款,不進行竣工驗收。

    監理工程師采取旁站、巡視和平行檢驗等形式,對建設工程實施監理。

    5.建設工程質量保修。

    (1)保修證書。承包單位應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

    (2)保修期限。在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:

    ①基礎設施:地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

    ②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;

    ③供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期:

    ④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。

    (3)保修責任。建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。建設工程在超過合理使用年限后需要繼續使用的,產權所有人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定,并根據鑒定結果采取加固、維修等措施,重新界定使用期。

    6.工程質量的政府監督管理。

    管理單位管理范圍

    國務院建設行政主管部門全國建設工程質量

    國務院有關專業部門全國有關專業建設工程質量

    縣級以上人民政府建設行政主管部門本行政區域內建設工程質量

    縣級以上地方人民政府有關專業部門本行政區域內專業建設工程質量

    建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

    建設工程發生質量事故,有關單位應當24小時內向當地建設行政主管部門和其他有關部門報告。

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