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    律師文集

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    重慶晚報5月19日報道? 昨日,市三屆人大常委會第十次會議在人民大廈開幕。此次大會將對《重慶市城鄉規劃條例(草案)》(以下簡稱草案)進行審議。按照草案內容,亂挖地下室的,每平方米將按照購買時的房價進行罰款。

    亂挖地下室別墅最嚴重

      市人大城環委有關負責人介紹,調研中發現,目前,我市亂挖地下室的情況比較嚴重,相關部門屢禁不止。特別是以別墅為主的小區,業主私自開挖地下室的情況更為嚴重。

      據了解,因制止業主私挖地下室,屢次發生小區保安挨打事件。該負責人稱,亂挖地下室還引出諸多問題。首先存在安全隱患,規劃部門多次接到投訴,因亂挖地下室挖爆了水管和氣管;其次,侵犯其他業主的合法權益,曾有人挖地下室時,一不留神挖過界,居然挖到了鄰居家里。

    開挖地下室須先經審批

      針對我市部分業主擅自開挖地下室危及建筑安全的行為,草案特別強調了對地下空間的規劃管理。草案規定,任何單位和個人利用地下空間進行建設,應當辦理規劃審批手續和法律法規規定的其他審批手續。對于在經竣工規劃核實后的建筑內擅自修建地下建(構)筑物的處罰,規定了責令停止建設、限期恢復原狀,并按違法建筑面積,對其按樓面價格罰款。

      根據規定,土地、園林等10多個部門均有對相應違法建設進行查處的職責。

    規劃容積率不得擅自改

      此外,草案還規定,經依法批準的城鄉總體規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃不得擅自修改。因總體規劃發生變更或因公共利益需要,組織編制機關可按照規定的權限和程序修改控制性詳細規劃。其中,土地用途、容積率、公共綠地面積、基礎設施和公共服務配套規定等強制性內容不得擅自修改。

    調查》》

      別墅區近半業主亂挖亂搭

      在重慶號稱“富人區”的北部新區,許多別墅區業主私自開挖、亂搭亂建屢禁不止。來自物業管理公司的統計顯示,金開大道一豪華別墅區內違章搭建蔚然成風,小區內1115棟別墅,存在亂挖架空層、修水池、擴建別墅、圍湖造樓等問題的業主竟有490多棟。

      買400m2擴建500m2

      昨日中午,記者在金開大道一知名樓盤看到,十多棟別墅旁堆放著建筑材料,被掘地三尺的別墅已變得面目全非,曾經風光秀麗的別墅水岸如今遍地斷磚碎瓦。記者在一業主家看見,一棟原本200平方米的住宅已變成近300平方米。別墅頂層增加了一層,門前挖出一條深溝,樓體橫向擴建出約8米。記者沿湖看到,不少業主將臨湖的花園改建,更有甚者直接將房子延伸建到湖邊,還修了個水上碼頭。

      “別墅區完全成了大工地,水泥罐車經常在小區里跑得歡?!蔽飿I公司李經理介紹,小區有1115棟別墅,從2005年至今,挖地下室的有405戶,違章搭建的有90多戶?!皵U建最多的面積增加一倍多,房子400平方米,擴建了近500平方米?!崩罱浝碚f,就在4月份,小區保安出面制止,一業主干脆把寶馬車橫在大門外,不讓其他業主進出大門。

      李經理說:“物業公司不具備執法主體功能,對那些私挖亂建的別墅業主只能規勸、講道理,沒有任何制約方法?!?/p>

    擴建從地下蔓延到地上

      據多家別墅小區物業公司介紹,2005年起,小區內部分業主私自開挖架空層、地下室開始成風。到去年,從地下發展到地面,違規搭建花架、儲藏室等“偏房”。

      早在去年,多個別墅區的私挖亂建行為就引起過市建委、規劃、國土房管及北部新區管委會等部門的關注,但是從相關行政職權劃分來說,改動建筑規劃是規劃部門管的事,私自搭建建筑物是建設部門管的事,而在湖邊亂搭建筑物屬水利部門管。

      “很多部門可管就成為很多部門不管?!币粍e墅物業公司經理訴苦,“我們已多次向各部門反映,雖有職能部門派人到場予以制止、規勸,但私挖亂建仍呈上升勢頭?!?/p>

    風聲緊仍抱僥幸心理

      雖說《重慶市城鄉規劃條例(草案)》還待審議,這部法規卻已在北部新區各大別墅區中有了影響——未完工的違規開挖擴建工地,大都從上周起陸續停工。據各別墅區物業公司稱,業主們大多抱僥幸心理,持觀望態度,打算待風頭過后復工。

    回應》》

      別墅亂搭偏房北部新區擬強拆

      針對多數別墅區存在違法建筑,北部新區昨日表示,將分兩步走,一是先拆地面違法建筑,二是待審議后的《重慶市城鄉規劃條例》生效后,再對違規開挖架空層、地下室的業主予以處理。

      5月11日,北部新區規劃辦已向各大別墅區的數十戶修建違法建筑的業主發出《限期拆除違法建筑的通知》,要求自通知送達之日起5個工作日內,自行拆除違法建(構)筑物。

      到昨日,這些通知已陸續送達。北部新區規劃辦介紹,目前僅有幾戶自拆,大量的仍按兵不動。限期內拒不自拆的,將依據城鄉規劃法規定,予以強制拆除。強拆費用由業主承擔。

      據悉,今天起,北部新區規劃辦將陸續向違法建筑業主發出強拆公告,時效7天。待《重慶市城鄉規劃條例》生效后,將針對亂挖地下室等違法行為組織執法行動。

    聲音》》

      處罰標準太低亂挖亂建劃得著

      建議罰金隨樓盤品質上漲

      按照公布的《重慶市城鄉規劃條例(草案)》,今后別墅或其他建筑物亂挖地下室的,一平方米地下室將按一平方米房屋購買價格進行罰款。對此,不少人仍表示擔憂,處罰標準低,富人根本不在乎這點錢,相反,繼續亂開挖、亂搭建,仍有利可圖。

      我市一知名物業公司朱經理舉例說,一業主2005年購買別墅時的房價是每平方米1萬元,違法擴建300平方米,職能部門若仍按當初的房價作為罰款標準,只需繳納300萬元罰款,稍微一活動便可獲得房地產權。

      “事實上,這位別墅業主仍然是賺了,因為現在的房價肯定比前幾年的房價要高,違法建筑的別墅業主仍以較小的違法成本,占了更多的便宜、更大的好處?!敝旖浝碚f,相關措施對許多別墅業主來講,不具有威懾力,這正是許多別墅區違法建筑幾年來屢禁不止的根本原因所在。

      朱經理建議,《條例》應該對已開挖、亂建的別墅在業主繳納罰款后,辦理房地產權的通道予以完全禁止。同時,處罰標準應該對別墅、普通商品住房等不同住宅項目業態,作出不同的倍數罰款,高檔住房罰款標準應遠高于普通住房罰款標準。記者陳林

      業主可聘小區物管當保鏢

      即將三審的《重慶市物業管理條例(草案)》,對小區安全作出新規定

      本報訊記者昨從市三屆人大常委會第十次會議上獲悉,本次會議將對《重慶市物業管理條例(草案)》(以下簡稱物管草案)進行第三次審議。針對市人大常委會組成人員和廣大業主高度關注的小區安全問題,此次物管草案審議稿增加了相應規定。據悉,《重慶市物業管理條例(草案)》經三審后有望表決通過。

      審議稿第51條規定,物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。同時,業主對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主與物業服務企業另行約定。

      也就是說,業主可與物管企業另行簽訂合同,以享受“私人保鏢”服務,但相應費用可能比一般的物業服務要高。今后,業主與物管企業簽訂的合同應該是越詳細越具體越好。

      此外,物管草案審議稿還對業主委員會組成人員的數額作出下限規定,要求不得少于5人。如果因業主委員會成員病故、遷出、辭職、罷免等原因造成不足5人,應及時召集業主大會予以補選。草案還新增規定候補委員制,解決多數小區業主大會召集難的問題。

      為保障業主權利,草案還新增了一條:未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區,可以由區縣(自治縣)房地產行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府),在征求該住宅區業主意見的基礎上,指定物業所在地社區居(村)民委員會代行本條例規定的業主委員會職責。

    業主不能做13件事

      物管草案第59條規定,業主在小區內禁止有以下13種行為:

      違法搭建建筑物、構筑物(含地下室);

      破壞或者擅自改變房屋外觀;

      損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

      損壞或者擅自占用、改建物業共用部分;

      損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

      將衛生間、廚房改在下層住房的臥室、起居室(廳)、書房的上方;

      存放、鋪設超負荷物品;

      發出超過規定標準的噪音

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